[2014년 부동산 전망] 매매vs 전세. 매매 약세, 전세 강세!

2013년 부동산 시장은 매매시장의 침체와 전세 폭등으로 요약된다.

매매는 백약이 무효란 말이 실감나게 하락을 거듭하여 거품 붕괴가 지속되고 있다.

이런 상황에 주택 구입을 꺼리는 것은 당연하여 전세 가격은 상승을 지속하여 폭등하는 추세이다.

새해에 정부는 아래와 같이부동산 규제를 완화해 매매를 활성화하는데 전력을 투구하고 있다.

정책	내용
취득세 영구인하	2013년 8월 28일 이후 소급 적용.
다주택자 양도소득세  중과 폐지	2채 이상 보유 다주택자 양도차익에 50~60% 세율 대신 6~38% 세율 적용
주택공급 성인나이 변경	만 19세부터 아파트 청약 가능.
리모델링 수직증축 허용	15년 이상 된 공동주책 최대 3개층, 가구수 최대 15% 허용
임대사업법인 주택청약 가능	기업형 임대사업자 신규 아파트 청약 받아 임대주택 활용 허용.

또한 전세 대책은 전세가 상승을 부채질하는 전세금 대출에 추력한다.

이런 정책들이 시사하는 것은 무엇인가?

단언컨대 매매 시장 활성화와 전세 가격 상승 부채질이다.

이것은 한국 경제의 문제를 해결하기 보다 문제를 악화시킬 것으로 보인다.

이에 대한 부동산 시장의 실제 상황을 바탕으로 올바른 선택을 위한 제안한다.

부동산 거품이 붕괴할 이유들!

고령화

간단히 말해 나라가 늙어가는 것이다.

노인이 증가한다는 것은 수입이 없는 인구가 증가한다는 것이다.

은퇴 후 현재 생활을 유지하려면 수입이 있어야 하는데 대부분의 자산이 부동산에 묶여 있고 노후 자금은 부족하다.

(베이비부머의 은퇴 충격은 이미 시작되고 있다.)

의료비 지출은 늘어나게 되어 있다.

때문에 기존 자산을 처분한다.

이런 것들이 부동산 시장에 미치는 영향은? 매매가 상승 요인인가? 하락 요인인가? 하락!

저출산

한국은 1983년에 출산율이 2.1명을 떨어졌고 2000년 1.47명, 2009년 1.19명 수준으로 떨여졌다.

참여정부시절에 저출산 고령 사회 위원회 설치 후 강력한 대책에도 출산율은 나아지지 않았다.

처음 주택을 구매 또는 임차할 대상인 20대 후반 30대 초반의 인구도 당연히 떨어지고 있다.

집을 살 사람이 줄어들고 있다.

그럼 부동산 시장은 오를 것인가? 내릴 것인가? 내린다.

부채공화국

경제의 3주체인 정부, 기업, 가계 모두 감당하기 힘든 부채에 신음하고 있다.

빚이 늘면 소비는 감소한다.

정부, 기업, 가계 모두 빚이 빠르게 늘고 있다. 리먼 브라더스 파산 후 세계가 빚을 줄이기 위해 안간힘을 쓰는 것과 반대로 진행된 상황이다.

단언컨데 부동산 매매는 침체되고 매매 가격은 하락한다.

이 외에도 경제성장률이 저하되고 구조조정이 진행 중이거나 필요한 그룹이 늘고 있는 상황 등이 부동산 시장이 침체에 빠질 수 밖에 없는 이유들은 늘어만 가고 있다.

전세가격이 상승하는 이유는?

부동산 거품이 붕괴할 이유는 당연하다.

그런데 전세가격은 수 년간 상승하고 있다.

전세는 한국에만 존재하는 특이한 주택 임대차제도이다.

집을 빌려주는 임대인과 빌리는 임차인 중 갑은? 임대인이다.

때문에 정부의 정책도 힘 있는 임대인, 주택 소유자 위주의 정책이다.

최근 정부의 부동산 정책은 "돈을 빌려줄테니 집을 사라."로 요약할 수 있다.

전세금 안심대출은 전세 대책이 아닌 매매 활성화 대책이다.

시세로 알아본 매매, 전세 추세와 생존 방안.

아파트 실거래가는 간단히 알 수 있다. 

관련 글: 아파트 실거래가 조회 방법. (추천 사이트 및 비교 설명.)

한 때 버블 7으로 불린 강남 3구의 매매와 전세에 대한 과거 시세를 조사해 보았다.

2004년 부터 2013년까지 매매와 전세 시세를 보면 2008년 9월 15일 리먼 브러더스 파산 전후로 극명한 차이를 보인다.

리먼 파산 전 매매가는 고공행진을 거듭하고 파산 후 하락하고 있다.

전세가는 파산 전 완만한 상승에서 급속한 상승으로 변한다.

즉, 계속 부동산 가격이 상승할 것을 예상하고 주택 구입에 너도나도 몰려든 것이 리먼 파산 후 모두가 더 이상 구매를 꺼리게 되어 전세로 몰리게 된 것이다.

이후 매매 가격이 지속적으로 하락하면 피해의 여파는 전세를 살고 있는 사람들올 옮겨질 것이다.

2008.9 전후 매매가는 꼭지를 찍고 하락하여 2005년 가격 수준으로 돌아가고 있다.

리먼 파산 후 지속적으로 전세가격이 상승 중이다.

매매가는 2009년 말 정도 꼭지를 찍고 하락하여 2006년 가격 수준으로 돌아가고 있다. 압구정 현대아파트의 이름 값을 아직 하고 있다. 하지만 이후 하락의 흐름을 피할 수는 없을 것이다.

리먼 파산 후 전세가격이 올랐고 2013년 말 상승 폭이 오히려 커지고 있다.

매매가는 꼭지는 2007년 말 정도, 지금은 2005년 말 가격 수준으로 떨어졌다.

역시나 전세 가격은 오르기만 하고 있다.

지금은 주택 구입의 시기가 아니다.

집 가격에 육박하는 전세도 위험하다.

지금의 위기를 대출로 감당하지 말고 집 크기를 줄이거나 외곽으로 이전하기 바란다.

2년 후에는 지금과 달라진 세상을 맞이할 것이다.

부디 생존하시길!